יוון תפרוש מגוש היורו? האם ספרד גם? מה השלכות על גרמניה? האם היא תחזור למרק הגרמני? אני חושב להשקיע בגרמניה האם זה לא סיכון גדול מידי?
שאלות אלו ודומות מעסיקות ישראלים רבים, בשיחותיי עם אנשים המעוניינים להשקיע בברלין ואנשים הלומדים גרמנית עול שאלה זו לעיתים קרובות, האמת, אני לא מומחה וגם לא נביא, אך אספר לכם מה דעתו של שרון, איש עסקים ישראלי החי בגרמניה למעלה מ-20 שנה, פגשתי אותו בטיסה לברלין, הוא טוען שהמצב הכלכלי של גרמניה טוב מתמיד, הצמיחה ממשיכה והכלכלה בריאה ויציבה, הוא מתעסק עם בשיווק של מוצרים ישראלים בשוק הגרמני רואה עליה בביקוש. הוא מאמין שגרמניה תשרוד גם את נפילת גוש היורו, ברור שבמקרה כזה יהיה משבר, אך הוא לא יהיה ממושך. ישנם גם אנשים יותר פסימיים אך הם גם פסימיים לגבי ארה"ב וישראל כך שעצתם לא תעזור לישראלים המחפשים פתרונות השקעה.
לא מזמן פורסם במאמר בדר שפיגל בקשר להשקעה בברלין ובגרמניה, שוב, יכול היות שגם העיתון הגרמני משוחד אך הנתונים והמסקנות מדברות בעד עצמם.
"ברלין – הריביות הנמצאות בשיא נמוך של כל הזמנים גורמות לאפיקי השקעות קלאסיים לאבד מן האטרקטיביות שלהם עבור משקיעים רבים, בעוד ההלוואות הזולות מעודדות גרמנים רבים להשקיע בנדל"ן. מכון המחקר לכלכלה הגרמנית בקלן, המקורב לממסד התעשייתי קבע, כי מחירי הדירות בג למרות מגמת עליית המחירים, המכון לא צופה היווצרותה של בועת נדל"ן ברחבי הרפובליקה הפדראלית. "מחירי הנדל"ן הגרמנים נותרו בריאים – למרות המחירים העולים בחדות לאחרונה", נאמר בדו"ח. המחירים הגבוהים הינם תוצאה של ביקוש מוגבר וסימן לאטרקטיביות של אזורי עניין וביקוש. "חששות, לפיהן יכולה להיווצרת בועת מחירים כמו בארה"ב, אירלנד או ספרד, אינם מוצדקים," כותב אחד החוקרים.
למרות מגמת עליית המחירים, המכון לא צופה היווצרותה של בועת נדל"ן ברחבי הרפובליקה הפדראלית. "מחירי הנדל"ן הגרמנים נותרו בריאים – למרות המחירים העולים בחדות לאחרונה", נאמר בדו"ח. המחירים הגבוהים הינם תוצאה של ביקוש מוגבר וסימן לאטרקטיביות של אזורי עניין וביקוש. "חששות, לפיהן יכולה להיווצרת בועת מחירים כמו בארה"ב, אירלנד או ספרד, אינם מוצדקים," כותב אחד החוקרים.
החוקרים מונים 4 סיבות הסותרות תרחיש של בועת נדל"ן:
- מחירי השכירות עולים במקביל למחירי הנדל"ן: סימן אחד לבועה, על פי המכון, היה במקרה ומחירי הקנייה של נכסים היו עולים ברציפות יותר מהשכירות של אותם נכסים. אך זהו אינו המקרה בגרמניה, בה התפתחות השכירות מקבילה למחירי הנדל"ן. רק בהמבורג ומינכן עלו מחירי הנכסים בשיעור גבוה יותר מעליית מחירי השכירות, ב21% ו 9% בהתאמה.
- כסף זמין: הגידול במספר המועסקים בחמש הערים שנבדקו על ידי הIW היה גבוה מהממוצע הפדראלי. מספר המועסקים הכללי בגרמניה עלה בשנים2006-2011 ב11.7%. במינכן הוא עלה ב12.2% אחוזים, בהמבורג 16.1% ובברלין בשיעור של 16.6%. יותר משרות פירושן הכנסה גבוהה יותר – מגמה, שלפי המכון צפויה להמשך מאחר ובמטרופולינים הללו האוכלוסייה הולכת וגדלה.
- הביקוש עולה על ההיצע: במקרה ומספר המכירות בתקופות שיא של השוק עולה רק מאחר וישנה ציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות, נוצרת בועה. אך לפי הIW עלה הביקוש לדירות ובתים ברחבי גרמניה בשיעור חד יותר מההיצע.
- מספר ההלוואות שניתנו עלה במתינות: בועות ספקולטיביות מאופיינות במתן מוגבר של הלוואות מצד הבנקים. "אך לא ניתן לחזות בכך בשום מקום בגרמניה: למרות הריביות הנמוכות בצורה היסטורית, גדל נפח הלוואות למטרות רכישת נדל"ן בצורה מינימאלית," כותב המכון במחקרו."
אני הייתי מוסיף נקודה נוספת, התפתחות תעשיית ההיי-טק בברלין, ברלין מסיבות היסטוריות, עיר ללא תעשיה כבדה מתבססת על ממשל, אוניברסיטאות, שירותים ותיירות. זו גם אחת הסיבות, לדעתי, למחיר הנדל"ן הנמוכים. עיריית ברלין רואה פיתרון לבעיה בעידוד תעשיית הטכנולוגיה העילית (היי-טק). ואכן יש הוכחות בשטח להתפתחות התעשייה, עשרות סטארטאפים, פועלים בברלין, ביניהם יזמים ישראלים, כל החברות הגדולות פותחות נציגויות בברלין שהופכת למרכז הייטקי חשוב.
* אני אינני מומחה נדל"ן או מומחה כלכלי, אין לראות בכתוב למעלה המלצה להשקעה, בברלין או בכל מקום אחר. אשמח להפנות אותכם לחברות המתמחות בנדל"ן בברלין, אריה 052-2240339
